引言
在金融市场蓬勃发展的当下，银行作为重要的资金融通渠道，其信贷业务的安全性始终至关重要。不动产抵押作为银行信贷业务中降低风险的关键措施，对银行债权实现具有重要保障功能。然而，在复杂多变的市场环境与纷繁的交易关系中，银行往往面临“登记权利人非真实权利人”的潜在风险。在抵押登记办理完毕后，抵押物的“真实权利人”通过提起诉讼或提出执行异议等程序方式主张抵押人无权处分抵押物，抵押权无效，不仅会导致银行陷入司法程序，同时也可能导致银行的债权无法实现清收。如抵押人确系对抵押物无权处分，则会涉及银行能否依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）善意取得制度主张抵押权有效，直接影响银行金融债权安全。然而，善意取得制度既可以作为维护银行金融债权安全的“保护伞”，也可能成为击穿银行风控短板的“特洛伊木马”。
展开剩余93%鉴于个人贷款项下因婚姻关系引发的抵押权争议较为普遍，本文从银行金融机构的视角出发，以个人贷款项下此类纠纷为例，剖析纠纷产生的原因，提出银行的抗辩思路并总结司法裁判观点，最终为银行个人抵押贷款的贷前审查及贷后管理等方面提出合理化建议，为银行业筑牢不动产抵押的“合规防火墙”提供实操指引。
一、纠纷的产生
个人贷款项下引发的抵押权争议在实务中极为常见，直接影响银行抵押权的有效实现，进而影响债权回收。物权登记具有对外公示效力，现今的不动产登记制度和实务操作仍存在极大的漏洞：第一，即便存在共有人的情况，不动产权证明登记的权利人可以仅为一方，同时不动产登记部门并不会对是否存在共有人进行备案登记，会出现权利外观与实际权利人不一致情形，进而抵押登记办理仅需不动产权证明登记的权利人到场办理即可；第二，不动产权证明的挂失及补发条件极低，以北京不动产登记为例，仅需提供权利人身份证即可办理挂失及补发，权利人即便未实际持有不动产权证明也可通过补办方式轻易获得。基于上述不动产登记制度及实务操作漏洞的存在，一些黑中介抓住漏洞，向有资金需求的自然人推销协助申请贷款的业务，协助进行贷款申请，甚至协助伪造及提供虚假证明材料（包括婚姻状况、抵押物状况、生产经营状况等资料），从中谋取不当利益，赚取中介费用。此类通过黑中介申请贷款的人群普遍资信状况及偿债能力较差，一旦资金链断裂无法偿还贷款，进而抵押权又被认定无效，则将导致银行债权的实际损失。
针对个人抵押贷款，银行在贷前审查阶段通常会要求抵押人提供资信状况、婚姻状况及抵押物状况的相关证明材料，特别需要根据抵押人的婚姻状况进一步确认抵押物的权属状态。如抵押人故意提供虚假信息或资料，首先，银行通过不动产权登记证明无法确认不动产存在共有人或其他权利人的情况，其次，银行业务人员通过肉眼也难以辨别材料真伪，银行即可能会通过贷前审查并发放贷款。抵押物的“真实权利人”在得知抵押情况后通常会通过司法途径主张抵押权无效，通常情况下涉及的司法程序包含：第一，直接以银行及抵押人为共同被告提起抵押权纠纷诉讼；第二，在银行启动对借款人/抵押人的金融借款纠纷诉讼中申请作为第三人加入案件审理；第三，在银行启动对借款人/抵押人的强制执行程序后，针对抵押物提出案外人执行异议，进而提出执行异议之诉。无论是哪种程序，其审理流程均可能涉及一审、二审，甚至再审程序，不仅严重增加银行诉累，而且最终审理结果可能认定抵押权无效，严重影响银行的债权实现。
银行作为专业金融机构，如涉及上述抵押权争议，法院对于银行的审查义务和责任要求较高，银行的举证责任要求更高，如银行无充分证明已对抵押物权属进行合法合规的审查，可能会陷入极为被动的地位。下文以基于婚姻关系引发的个人贷款抵押权争议为例，从银行对此类纠纷的答辩策略及思路、司法裁判案例观点以及银行风险防控措施等方面充分展开论述。
二、银行的主要答辩策略及思路
基于婚姻关系引发的抵押权纠纷项下，抵押人通常会隐瞒真实的婚姻状况或伪造文件，并将登记在其一人名下的房产办理银行抵押贷款，例如抵押人仍在婚姻存续期间却主张未婚或离婚以说明房产为其单独所有；再如抵押人虽已离婚但尚未按照离婚协议约定办理房屋权属变更，提供伪造的离婚协议说明房产为其单独所有。抵押物的真实权利人或共有人在发现房产在其不知情的情形下被抵押后通过司法途径主张，因抵押人无权处分房屋，抵押合同无效、抵押权无效并要求注销抵押登记。银行在此类争议中的核心答辩思路为维护抵押权的效力，确认抵押权合法有效设立。针对银行应对此类纠纷的具体答辩策略及思路，笔者浅析如下：
（一）是否为无权处分
在遇到此类纠纷时，银行的抗辩理由通常会着眼于银行已履行合理审查的义务，属于善意的抵押权人。但银行往往会忽略的一点是，善意取得的前提是抵押人无权处分抵押物，抵押人是否无权处分是案件审理过程中首先需要查明的事实。特别是在原告主张抵押物为其与抵押人夫妻共同财产时，通常向法院提交结婚证、离婚证、房产证等文件，以此说明抵押物系在夫妻存续期间取得，如银行未就此提出任何质疑，则可能忽略第一层面抗辩，即抵押人是否必然构成无权处分。
《民法典》第一千零六十二条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有”，但笔者理解，不能单纯因为房产为婚姻存续期间取得即当然认定为夫妻共有，进而认定抵押人无权处分。因房产取得的相关材料均由原告及借款人掌握，银行在庭审中可向法庭提出要求原告提交房产取得的相关证据材料（具体包括房屋买卖合同、购房资金流水、出资主体等材料）以证明房产确为共有，而不能仅依据房产取得时间当然认定为共同财产，需结合原告提交的证据材料再行判断抵押物是否属于共有，是否涉及无权处分。除此之外，共有的形式亦分为共同共有和按份共有，即便抵押物为共有，法院审查也需要厘清共有形式，是否存在份额划分，不能一概认定为共同共有，如能够确认抵押人对抵押物享有部分份额的权利，则其处分该部分份额的行为即为有权处分，该部分抵押权应为有效。
特别是，笔者在实务处理中关注到一些特殊情况，某些案件中抵押房产的取得并非基于普通房屋买卖，而是基于拆迁征收置换取得，取得一定年限后转变房屋性质为商品房并向银行申请抵押贷款。针对此种情况，银行需予以特别关注，被拆迁房屋来源及归属、拆迁安置政策、拆迁安置协议签署主体及约定、补缴差价及出资主体等因素均可能影响房屋的权属。例如，置换的房屋系以被拆迁房屋面积作为标准，如被拆迁房屋为夫妻一方婚前财产，即便在婚姻存续期间置换取得房屋，该房屋本质上属于婚前财产的自然延伸，仍属于单方所有，此时登记的权利人享有完全的处分权，不涉及无权处分。再如，拆迁安置政策可能按照家庭人口数量进行安置，此种情况还需结合被拆迁房产来源归属以及安置政策具体分析房屋的权属划分。又如，房屋置换涉及补缴差价的，除确定被拆迁房屋来源归属外，还需根据补缴差价的资金来源确认房屋权属划分。总之，因拆迁安置政策存在不同，针对拆迁安置取得的房产抵押情况，银行可在答辩时对房屋权属提出异议，并要求法庭进一步查明房屋的权属情况。
（二）是否构成善意取得
善意取得制度作为一项重要的民事法律制度，其核心在于平衡财产交易安全与所有权保护之间的关系，其法律依据主要集中体现于《民法典》及其配套司法解释体系之中。根据《民法典》第一百一十四规定“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，抵押权作为担保物权的典型形态，其法律属性具有对世性的特征，抵押权一经有效设立，即产生对抗第三人的法律效力，无论抵押财产所有权发生何种变动，均不影响抵押权的存续。这种物权效力的恒定性，为善意取得制度的适用奠定了基础前提。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十七条第一款确立了抵押人无权处分抵押物情形下的裁判规则，即“当事人以所有权、使用权不明或有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当按照民法典第三百一十一条的规定处理”，同时《民法典》第三百一十一条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
在抵押权争议案件中，如已确认抵押人属于无权处分抵押物，则法院审理的重心将转移至银行是否构成善意取得。结合上述《民法典》及司法解释的规定，通常情况下银行均会按照贷款合同约定发放贷款，并办理抵押登记取得他项权证，满足“以合理的价格转让”以及“应当登记的已经登记”的要件要求，法院审查以及银行举证的核心将是银行在办理抵押登记时是否为“善意”，即是否银行在履行审查义务后对抵押物存在共有人或其他权利人的情况并不知情。相较于一般民事主体来说，司法实务中对于银行的审查义务要求较高，在同等事实及情形下，一般民事主体与银行的抵押权效力极有可能作出不同认定。通常情况下，银行需举证证明对抵押人的征信状况、婚姻状况、抵押物权属状况等进行合法合规审查，以证明银行对于抵押物存在其他权利人的事实并不知情，在贷款审查以及抵押登记等环节均尽到注意义务且不存在过错，银行系善意抵押权人，抵押权合法有效。
三、银行善意取得抵押权的司法裁判观点分析
虽然《民法典》明确抵押权适用善意取得制度，但针对银行抵押贷款项下善意取得制度的适用暂无明确规定，尚无明确规定指引银行对抵押贷款的贷前审查工作，银行通常自行制定内部管理办法，并按照内部的规则指引进行抵押物审查，导致实务中银行的贷前审查方式及收集资料不尽相同，因此实务中，法院针对银行是否构成善意取得的认定存在自由裁量的空间。笔者检索并筛选关于此类纠纷的部分典型案例，结合法院观点，总结归纳法院裁判此类案件的基本思路及裁判观点。
（一）法院裁判观点汇总
1. 法院支持银行善意取得抵押权的裁判案例汇总
2. 法院不支持银行善意取得抵押权的裁判案例汇总
（二）法院裁判思路总结
1. 法院关于银行善意取得的审查证据范围
结合司法裁判案例中法院审查的重点，法院在判断银行是否为善意抵押权人时，通常会重点审查银行能否提供如下证据材料：第一，关于婚姻状况的材料，一般为个人征信报告、离婚证、离婚协议、户口本以及婚姻状况声明等；第二，关于抵押物权属的材料，一般为房屋产权证、不动产查档证明等；第三，关于抵押物现场的查看记录，如抵押物现场查看的照片及记录等。
2. 法院关于银行善意取得的核心裁判观点总结
（1）抵押物登记在借款人一方名下，银行享有对公示的物权登记的信赖利益，在此基础上银行应穷尽合理手段对借款人的婚姻状况、抵押物权属情况进行审查，且不存在重大过失，以证明银行已履行合理审查义务；
（2）虽然抵押人提供离婚证、离婚协议书等材料系虚假伪造，但法院多数观点认定银行仅负有形式审查的义务，在该等文件没有明显重大瑕疵的情况下，并不能以材料虚假而当然认定银行审查存在过失；至于银行是否应到婚姻登记部门核实抵押人婚姻状况的问题，法院通说观点认为要求银行逐一与婚姻登记部门核实抵押人的婚姻情况过分苛责。
（3）银行在办理抵押登记前须派员至抵押物现场进行查看并记录现场情况，在抵押人提供婚姻状况资料本身存在瑕疵的情况下，银行仍未到抵押物现场查看，法院通常会以此认定银行未尽到审查义务。
四、银行法律风险防范及合理化建议
抵押物作为银行实现债权的基本保障，抵押权灭失无疑会对于银行债权回收造成巨大影响，随着个人贷款业务的不断发展及推进，银行个人抵押贷款数量逐年激增，如银行未能从源头上控制风险，贷款将存在重大的安全隐患，最终可能导致债权无法回收。结合司法裁判观点，笔者根据多年来为银行等金融机构提供法律服务的经验，为银行个人抵押贷款类业务的法律风险防范提出合理化建议，协助银行有效规避风险，实现合法权益。
（一）贷前审查阶段的建议
贷前审查系银行发放贷款前的必要流程，亦是银行履行合理审查义务及注意义务的关键环节，法院在审理案件时亦重点关注此环节中银行采取的审查措施，在此阶段，银行应穷尽一切合理手段对抵押人情况以及抵押物权属情况进行审查，并注意留存相关的证据材料，以便发生争议时及时提出。具体建议如下：
1. 收集并合理保存信贷资料
银行在办理个人抵押贷款业务时需要收集的信贷资料主要包括：第一，调取借款人/抵押人的征信报告，关注借款人是否存在贷款或信用卡逾期等影响资信情况的情形，是否符合发放贷款的基本条件；第二，要求抵押人提供其婚姻状况的证明材料，如未婚则需签署单身声明、已婚则提供结婚证、离婚则提供离婚证及离婚协议书；第三，要求借款人提供抵押物状况的证明材料，包括房屋产权证书、不动产查册信息等；第四，针对不同贷款类型，要求借款人提供其经营状况、经营场所、贷款用途等资料，需提供合同文件、账户流水等材料。
重点提示：
（1）在贷前审查阶段，银行需穷尽一切手段对抵押人的婚姻状况及抵押物权属情况进行调查，并留存相应证明材料。对于借款人提供的材料原件，需进行核查并复印留存，可通过录像方式对原件核查以及复印的整个过程进行记录保存。
（2）针对抵押人婚姻状况的证明材料，一方面，需对抵押人提供的材料进行仔细审查，如离婚证原件是否加盖钢印、编号、证件号码及签字是否齐全等，避免出现未关注到重大瑕疵的情况；另一方面，在条件允许情况下银行可向婚姻登记机构进一步核实抵押人的婚姻状况，如婚姻登记机构答复银行无查询抵押人婚姻状况的权限，银行可通过电话录音方式予以保存，同时也可向婚姻登记机构咨询了解抵押人提供的离婚证及离婚协议真伪，是否存在明显瑕疵。银行亦可要求抵押人签署婚姻状况声明并对签署过程予以记录、录制婚姻状况声明等。
（3）建议银行在贷前阶段到抵押物所在的不动产登记部门核实调取抵押物的相关登记信息，进一步核实查证抵押物权属状况、是否存在异议登记等特殊情形。
（4）为证明银行完整履行贷前审查义务，除对抵押人和抵押物的审查外，建议银行对贷款发放对象及条件以及贷款用途等进行同步审查，在发生争议时亦可证明银行履行完整审查义务，不存在任何过失。
2. 现场查看和核实抵押物状况
银行应在贷前阶段派两名业务人员到抵押物现场进行查看，并通过拍照、录像等方式记录保存，以了解抵押物是否存在有同住人等其他可能存在共有人或权属争议的情况。
重点提示：
（1）建议银行配置手机或其他设备专门用于对抵押物现场进行拍照、录像并能够对照片及录像进行长期保存，避免因为银行业务人员手机内存不足、离职等原因导致在发生争议时无法查看照片、录像的原始载体，影响法院对真实性的判断；拍照、录像可以通过“水印相机”等专门软件，能够在照片上清晰显示拍摄时间及具体位置；
（2）拍摄的抵押物具体位置需包含抵押物小区门口、显示楼号位置、单元门口、抵押物房屋门口、抵押物室内等，为进一步证明拍摄位置确系抵押物，也可通过录像方式完整记录从小区门口到抵押物室内的整个过程；
（3）在抵押物室内查看时需重点关注抵押物内是否存在同住人的迹象，并对存疑的情况了解询问具体信息并录像保存，必要时也可通过向邻居、物业、社区等询问情况及记录等方式进一步核实抵押物居住情况。
（二）贷后管理阶段的建议
在贷后管理阶段，银行仍应定期到抵押物现场进行查看，及时了解抵押物状态，以确认抵押物是否存在可能影响债权的情况。如发现抵押物存在权利瑕疵等影响债权实现情形的，需及时与借款人/抵押人了解具体情况，并根据情况及时采取要求补充增信、提前还款等措施予以应对。
（三）抵押权争议处理的建议
如银行涉及抵押权效力争议，银行应积极应对答辩，同时收集整理银行履行合理审查义务的证据材料提交法院，结合上文论述，银行可从抵押人是否涉及无权处分以及银行是否构成善意取得两方面提出抗辩主张，以维护抵押权的效力。
在抵押权效力产生争议的情况下，借款人普遍会存在贷款逾期的情况，如抵押物的共有人或其他权利人先于银行的借款诉讼启动抵押权纠纷诉讼，将会涉及两案之间的协调处理问题，在贷款逾期后，从合规角度建议银行及时对借款人/抵押人提起金融借款合同纠纷诉讼，并在诉讼中对抵押物先行采取保全措施。但同时，因借款纠纷诉讼中同样涉及抵押权效力的认定，借款纠纷的审理将以抵押权纠纷审理结果作为依据，因此可能会因在抵押权纠纷出具最终裁判结果前中止审理，将影响银行取得借款纠纷的生效判决，进而影响银行对借款人/抵押人的强制执行推进，对此，建议银行保持与两案法院的沟通，尽可能缩短案件审理时间。
如在抵押权争议案件中发现抵押人存在伪造离婚证、离婚协议等文件的情况，该行为可能涉嫌伪造国家机关证件罪、骗取贷款罪、资金诈骗罪等刑事罪名，在某些金融借款合同纠纷案件中，如借款人/抵押人存在提供虚假材料骗取银行贷款的行为，可能涉嫌经济犯罪的，法院会裁定驳回起诉，要求银行可通过刑事报案手段主张权利。借鉴此角度分析，一方面银行在抵押权争议案件中可提出抵押人可能涉嫌刑事犯罪的主张以对抵押人或其配偶等施加压力，推进争议有效化解；另一方面在通过民事手段无法实现债权时，银行也可考虑适时通过刑事报案方式进一步向借款人/抵押人追偿。
结语
不动产抵押是个人抵押贷款债权实现的重要保障，在现如今复杂多变的市场环境下，银行的抵押权也时刻面临被认定无效的潜在风险，对银行债权的有效实现构成极大的威胁和挑战。善意取得制度是银行维护抵押权效力的重要保障机制，但因法律法规关于银行对抵押物的审查无特定标准规制，导致法院对于银行是否构成“善意”存在不同认定标准，仍存在自由裁量的空间，也导致抵押权效力认定存在不确定性。面对司法实务的不同认定标准，为有效利用善意取得制度维护抵押权，银行应首先从源头上防范和控制风险，在贷前审查阶段穷尽合法合理手段对抵押物权属情况进行调查并留存证据，即便发生抵押权争议，亦可有效应对，最大程度上维护抵押权的效力。
特别声明：
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